Geodaten-Wissen: Flurstück, Grundbuch & Bodenrichtwert erklärt
Verständliche Erklärungen zu Flurstück, Liegenschaftskarte, Grundbuch, Bodenrichtwert und allen wichtigen Begriffen rund um Grundstücksdaten in Deutschland.
Grundbegriffe
Die wichtigsten Begriffe rund um Flurstück, Liegenschaftskarte und Grundbuch - kompakt erklärt.
Was ist ein Flurstück?
Ein Flurstück ist die kleinste amtlich vermessene Einheit des Liegenschaftskatasters. Es ist ein eindeutig abgegrenzter Teil der Erdoberfläche mit eigener Flurstücksnummer und wird im Liegenschaftskataster geführt.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter (€/m²) für ein abgegrenztes Gebiet. Er wird von unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt und dient als Orientierung für den Wert unbebauter Grundstücke.
Was ist eine Liegenschaftskarte?
Die Liegenschaftskarte (auch Flurkarte oder amtliche Katasterkarte) ist die kartografische Darstellung aller Flurstücke eines Gebiets mit ihren Grenzen, Flurstücksnummern, Gebäuden und Nutzungsarten. Sie ist Teil des Liegenschaftskatasters.
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das die Rechtsverhältnisse an Grundstücken dokumentiert: Eigentümer, Belastungen (z. B. Hypotheken, Grundschulden), Dienstbarkeiten und Vormerkungen. Es wird vom Grundbuchamt beim Amtsgericht geführt.
Was ist eine Gemarkung?
Eine Gemarkung ist ein abgegrenztes Vermessungsgebiet im Liegenschaftskataster, das mehrere Fluren und Flurstücke zusammenfasst. Sie entspricht oft - aber nicht immer - einem Ort oder Ortsteil und hat eine eindeutige Gemarkungsnummer.
Was ist eine Flur?
Eine Flur ist eine Untergliederung der Gemarkung im Liegenschaftskataster. Sie bündelt mehrere benachbarte Flurstücke und wird mit einer Flurnummer bezeichnet. Die Flur liegt damit zwischen Gemarkung und Flurstück.
Was ist das Baulastenverzeichnis?
Das Baulastenverzeichnis ist ein amtliches Register der Bauaufsichtsbehörde, in dem öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstücks (Baulasten) eingetragen sind, zum Beispiel Wege-, Abstandsflächen- oder Stellplatzlasten. Baulasten stehen nicht im Grundbuch und sind für die Bebaubarkeit entscheidend.
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist die notarielle Urkunde, die ein Gebäude rechtlich in einzelnes Wohnungs- und Teileigentum aufteilt. Sie enthält den Aufteilungsplan, die Miteigentumsanteile und die Gemeinschaftsordnung und ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung eine zentrale Unterlage.
Hausgeld und Instandhaltungsrücklage einfach erklärt
Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag, den Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlen - für Betriebskosten, Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage. Die Instandhaltungsrücklage ist das Sparvermögen der WEG für größere Reparaturen. Beide Kennzahlen sind beim Wohnungskauf entscheidend.
Wohnflächenberechnung: Wie viel zählt als Wohnfläche?
Die Wohnflächenberechnung weist nach, wie sich die Quadratmeter einer Immobilie zusammensetzen. Maßgeblich ist meist die Wohnflächenverordnung: Dachschrägen, Balkone und Kellerräume zählen nur anteilig oder gar nicht. Eine korrekte Berechnung schützt vor Streit über die angegebene Wohnfläche.
Wie sieht ein Katasterauszug aus?
Ein Katasterauszug besteht aus einem Kartenteil mit Flurstücksgrenzen und Nummern sowie einer Tabelle mit Kennzeichen, Gemarkung, Flur, Fläche und Nutzung. Das genaue Aussehen hängt vom Bundesland ab.
Tatsächliche Nutzung: Was die Nutzungsart im Kataster bedeutet
Die tatsächliche Nutzung beschreibt, wie ein Flurstück real genutzt wird - etwa als Wohnbaufläche, Erholungsfläche oder Landwirtschaft. Sie sagt nichts darüber aus, was dort gebaut werden darf.
Abgrenzung
Häufig verwechselte Begriffe klar voneinander unterschieden.
Liegenschaftskarte vs. Katasterauszug: Was ist der Unterschied?
Die Liegenschaftskarte ist die grafische Darstellung der Flurstücke (Karte mit Grenzen und Gebäuden), der Katasterauszug ist der beschreibende Teil (Flurstücksnachweis mit Fläche, Nutzung, Lage). Beide stammen aus dem Liegenschaftskataster und ergänzen sich.
Grundbuchauszug vs. Grundbuch: Was ist der Unterschied?
Das Grundbuch ist das amtliche Register selbst (geführt vom Grundbuchamt). Der Grundbuchauszug ist eine Abschrift bzw. ein Ausdruck des Grundbuchblatts zu einem bestimmten Grundstück - das Dokument, das man beantragt.
Flurstück vs. Grundstück: Was ist der Unterschied?
Ein Flurstück ist die katastertechnische Vermessungseinheit (Geometrie). Ein Grundstück ist der rechtliche Begriff aus dem Grundbuch und kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis: Was ist der Unterschied?
Der Verbrauchsausweis bewertet ein Gebäude anhand des tatsächlichen Energieverbrauchs der letzten Jahre und ist günstiger. Der Bedarfsausweis beruht auf einer technischen Berechnung der Gebäudehülle und Anlagentechnik und ist aufwändiger. Welcher zulässig ist, hängt von Baujahr und Zahl der Wohneinheiten ab.
Praxis
Konkrete Anleitungen: So gehen Sie bei Grundbuchauszug, Bodenrichtwert und Flurstücksnummer vor.
Grundbuchauszug beantragen: So geht es
Einen Grundbuchauszug beantragen berechtigte Personen (Eigentümer, Notare, Kaufinteressenten mit Vollmacht) beim zuständigen Grundbuchamt - schriftlich, online oder vor Ort. Benötigt werden die Grundstücksdaten (Gemarkung, Flur, Flurstück) oder die Grundbuchblattnummer.
Bodenrichtwert ermitteln: So finden Sie ihn
Den Bodenrichtwert ermitteln Sie über die amtlichen Bodenrichtwert-Informationssysteme (BORIS) der Bundesländer oder über Dienste wie GrundEngine, die diese Daten für eine Adresse aufbereiten. Maßgeblich ist die Bodenrichtwertzone des Grundstücks.
Flurstücksnummer finden: So ermitteln Sie sie
Die Flurstücksnummer finden Sie über die Liegenschaftskarte des zuständigen Katasteramts oder über Dienste wie GrundEngine, die zu einer Adresse das Flurstück mit Gemarkung, Flur und Nummer anzeigen.
Welche Unterlagen braucht man zum Hausverkauf?
Zum Verkauf eines Einfamilienhauses gehören als wichtigste Unterlagen ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte (Liegenschaftskarte), der Energieausweis, Grundrisse mit Wohnflächenberechnung sowie der Personalausweis aller Eigentümer. Je nach Objekt kommen Baugenehmigung, Baulastenauszug und technische Nachweise hinzu.
Welche Unterlagen braucht man zum Wohnungsverkauf?
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kommen zu den allgemeinen Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss) die WEG-Dokumente hinzu: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, aktueller Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre. Die Käufer-Bank verlangt diese zwingend.
Baulastenauszug beantragen: So geht es
Einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (Baulastenauskunft) beantragen Eigentümer oder Personen mit berechtigtem Interesse bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde - dem Bauamt von Landkreis oder Stadt. Benötigt werden die Grundstücksdaten (Gemarkung, Flur, Flurstück) oder die Adresse.
Flurkarte beantragen: So bekommen Sie die Liegenschaftskarte
Die Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte beantragen Eigentümer und Berechtigte beim Katasteramt bzw. Vermessungsamt - schriftlich, online oder vor Ort. Benötigt werden die Adresse oder die Flurstücksdaten (Gemarkung, Flur, Flurstück). Eine einfache (unbeglaubigte) Karte gibt es oft günstig online.
Energieausweis-Pflicht beim Verkauf: Was gilt?
Beim Verkauf einer Immobilie ist der Energieausweis Pflicht: Er muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, und schon im Inserat sind Pflichtangaben daraus zu nennen. Fehlt er, drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro. Es gibt den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis.
Gemarkung, Flur und Flurstück finden
Die drei Angaben stehen im Grundbuchauszug, im Kaufvertrag und im Grundsteuerbescheid. Kennen Sie nur die Adresse, ermitteln Sie sie über das Geoportal Ihres Bundeslandes oder direkt über GrundEngine.
Grundstückseigentümer herausfinden: Was geht und was nicht
Eigentümerdaten stehen im Grundbuch und sind nicht öffentlich. Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Frei zugänglich sind dagegen Lage, Grenzen und Größe des Flurstücks.
Grenzsteine finden: So gehen Sie vor
Die Liegenschaftskarte zeigt den Grenzverlauf und damit die ungefähre Lage der Grenzpunkte. Verbindlich im Gelände einmessen darf nur das Katasteramt oder ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur.
Baujahr eines Hauses herausfinden
Das Baujahr steht weder im Grundbuch noch im Kataster. Die verlässlichste Quelle ist die Bauakte beim Bauamt - daneben helfen Energieausweis, Kaufvertrag und Versicherungsunterlagen.
